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中小房企的2019

2019-11-12/ 任縣信息港/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要原標題:中小房企的2019一幕幕欲望、利益、人性與信用的大型踩踏現場。文丨華商韜略徐艷麗過去16個月,房企“
化肥

原標題:中小房企的2019

一幕幕欲望、利益、人性與信用的大型踩踏現場。

文丨華商韜略徐艷麗

過去16個月,房企“生死簿”上劃掉了750多個名字。

【1】末路

2019年1月7日,南京市公安局鼓樓分局接到報警,幕府街道發生命案。

一名60歲左右的男子在住處上吊自縊。家屬趕到現場,痛苦地拆開遺書。

“負債讓我失去了信譽、失去了白鷺島、失去了家……還得東奔西跑地漂泊躲債?!北瘎〉絹碇?,幾十篇長達數萬字的日志早已傳達出當事人對生活的苦悶絕望。

死,成了南京鄉村大世界投資旅游實業有限公司董事長張旭東最終尋求的解脫方式。

過去幾年,他因投資開發安徽白鷺島地產項目,經歷了從最初的千名購房者排隊競購的商業巔峰,到驟然降臨的股東撤資、債主逼債、涉嫌非法吸儲、被調查被拘捕等一系列重大打擊。

據企查查資料,由張旭東控股并擔任法人的公司共有6家,清一色的旅游地產投資方向。除南京鄉村大世界公司,其他幾家皆已吊銷。

▲圖:來自企查查截圖

在蘇北農村長大、小學輟學下放的張旭東2000年開始創業,最初敦本務實,開發建設的內蒙古七星湖、南京八卦洲等小旅游項目雖然規模不大,但穩投穩賺,資金鏈無壓力。

總投資4.8億、占地4.2萬畝的安徽來安縣白鷺島生態旅游區,是張旭東從業生涯中最大一次賭注,年近半百的他,很可能想憑借白鷺島實現事業規模的一飛沖天。

“五年包租、十年回購”,“十年不花一分錢,做島主、免費度假拿返利”……激進的營銷噱頭曾讓白鷺島在開業之初大賺眼球,一千多名買房者競購的場面在小縣城引起巨大震撼。

“南京最具價值旅游地產”、“南京房地產市場十大推動人”等榮譽紛至沓來,初嘗巔峰滋味的張旭東不惜動用高利貸等一切籌資能力,瘋狂砸進白鷺島,而從白鷺島獲取的銷售資金,又被用來投入鎮江、馬鞍山等接連上馬的多個億級項目。

地產暴富時代讓最守成的商人變成最狂熱的賭徒。張旭東喊著“成為華東地區旅游度假航母”的口號亢奮前進。

“5個鍋蓋蓋7口鍋”的玩法,最終讓白鷺島項目資金鏈在2013年崩斷,近2億到期債務無法償付[1],轟鳴的開發現場驟然停工,度假村業主、投資人與高利貸債主一擁而上。

張旭東跑了,留下白鷺島和馬鞍山龍灣的一套套爛尾樓。

“這個要債的要綁我,那個要債的要殺我,女兒上學被人跟蹤,債主上門辱罵恫嚇年近九十的父母,妻子被逼的與我離婚,連家都不敢住,帶著女兒東奔西躲地生活著……”

在QQ日志里,張旭東以3萬多字記錄著自己一步步走向絕境的心路。

2014年,背負多起債務訴訟的張旭東被馬鞍山警方逮捕,以涉嫌非法吸儲公共存款罪受審。

案件了結后,這位曾被包裝為南京“劉老根”的創業者在罹患直腸癌的病痛和還債壓力中艱難籌資自救。

“人言可畏,一旦企業進入困境,很少有人會來幫你,政府和社會對你另眼相看,員工的情緒發生波動,跟隨我多年的老員工也紛紛離開了我?!?/p>

2019年1月,距離農歷新年還有一個月,據傳張旭東地產公司的幾位老股東突然一次性全部撤資走人。[2]

1月7日,南京傳來張旭東自殺的消息。

【2】跌落

張旭東自殺刷屏這幾天,浙江金華,女首富周曉光的公司成為被告。

因為一起股票質押回購違約,周曉光、虞云新夫婦及名下的新光控股集團被證券機構告上法庭,要求償還本息及違約金合計8.21億元。

這8億多違約款在新光系400億債務大山中不值一提。

新光集團,浙商金字招牌,覆蓋地產、飾品、金融、互聯網與高端制造等多個領域的中國民企500強,旗下擁有1家上市公司、近百家全資子公司及控股公司,總資產800億。

周曉光,“最勵志”浙江傳奇女首富,創業劇《雞毛飛上天》中女主人公的原型人物,從走街串巷的貨郎女一步步登頂“飾品女王”、“珠寶女王”、“義烏小商品”代言人,2018年以220億身家名列胡潤中國富豪榜第139位。

在整個義烏乃至浙中,周曉光是女財神般的存在。

占地4.95萬㎡、總投資60億的浙中第一高樓義烏世茂中心,規劃氣派的江景豪宅、酒店式公寓、甲級寫字樓,裝修堂皇的香格里拉酒店、樓頂停機坪,全8打頭的勞斯萊斯和200萬+的邁巴赫……

▲圖:義烏世茂中心

過去幾年,周曉光以上市公司新光圓成等子公司為主力,在買買買和建建建的地產之路上狂飆。

收購萬廈地產,入主新疆新天,從義烏到上海陸家嘴,從天池到三亞亞龍灣,周氏持股的酒店、樓宇、景區曾一度矗立四方。

為支撐超速疾馳的資本戰車,新光系七年內連發12支債券,以債養債,拆東補西,所持有上市公司股份中超97%的股權質押殆盡,信用評級一降再降。

2018年,樓市降速,股債雙殺,首富翻車。

是年9月,新光集團兩只總額30億元債券逾期暴雷,周曉光淪為失信被執行人;10月,新光集團所持全部上市公司新光圓成股份被凍結;11月新光圓成連續5個跌停,股價暴跌64%,股票因大面積違約被ST。

截至去年6月底,新光集團負債合計約468.98億。

“我女兒走路走得太快了,她很想做大的,我早就叫她不要去搞那些東西了,做點小生意混口飯吃就很好了?!盵3]

11位數字的巨債,對周曉光母親、一位靠農村擺攤養大7個孩子的老人而言是個天文數字。

但她并不相信神壇之上的女兒女婿會一朝失勢。

“義烏江邊還有300多棟別墅沒有開盤,新疆60多億的投資還沒盈利,千島湖那邊還有酒店,也有120多棟別墅……我們家的資產有四五百億啊,資產一賣,這些就都是小問題了?!盵3]

老人頗自信地說,這么大的企業碰到困難,政府也不會不管的嘛。

據時代周報披露,破產邊緣的周曉光曾帶兒子密集拜訪江浙兩省的民營大佬急求紓困,最終未有及時雨。

銀行按兵不動,政府束手無策。在近年接連甩賣三亞海景酒店、義烏“新光壹品”等豪宅后,周首富那輛拉風的邁巴赫S600也不見了。

2019年4月3日,苦撐半年的新光集團及下屬3家公司申請破產重整。義烏女財神神跡破滅。

【3】踩踏

“債務危機發生以來,我一直在拷問自己,這些年在創業道路上的得與失,在重大戰略判斷上的成與敗,在許多關鍵問題處理上的對與錯?!?/p>

8月26日深夜,沉寂數月的周曉光發了一條朋友圈:她決意找回初心,回歸當年靠“雞毛換糖”式薄利多銷一步步發家的新光飾品業務,打一場“絕地反擊戰”,讓新光浴火重生。

“危機發生以來,各種艱難、困苦、責問、非議鋪天蓋地而來,我也曾經被壓得喘不過氣?!?/p>

周曉光是幸運的,新光集團基業尚在,義烏政府和當地人對這個財富偶像猶念在心,只要她站上臺振臂一呼,幾百上千名員工依然熱血跟從。

▲圖:新光飾品100天戰役誓師動員大會

新光有一個輸得起的退路:賣產重組,剝離不良業務,重回小商品制造業從頭再干。

公司破產了,周首富還站得起來。

張旭東沒有這種幸運。

“應該做的沒做好,應該調整思路的卻沒調,總是認為自己所作所為都是對的,不去分析企業發展中存在的問題,而是盲目的貪大,求發展?!?/p>

即便他有再深刻嚴厲的自省,薄弱的實力和外部形勢也無法給他指一條明路。

僅2019年來,國家已有超過15次針對房地產資金鏈收緊的政策,銀行、信托、內債外債、私募等融資渠道全面封緊。

據《中國房地產報》調查,目前各大銀行均已放緩對房地產類項目的信托融資,信托機構工作人員直言“現在基本是失業狀態”,地產信托做不了,其他領域也不好轉。

融資越來越難,去年11月,地產一哥恒大在香港發行18億美元債,年化利率高達13.75%,高于銀行利息近3倍。

房企極度缺錢,大鱷可以騰挪救急,小開發商只能伸腿瞪眼,“先走一步”。

成百上千的小開發商續不上糧,銀行信貸收縮,拿地款融資通道被封,發債沒資格,股權融資又沒人要,私募基金、海外信托與民間借貸全都成本高漲,方方面面“緊箍咒”。

一條近乎相同的死亡路徑如瘟疫般蔓延:

融資-拿地-擴張-政策收緊-債務違約-賣項目-破產。

【4】清洗

據人民法院公告網數據顯示,截至11月8日,今年已有至少430家房企申請破產。

時間軸再拉長,自去年7月至今,不到一年半時間里共計750多家房企倒閉、清算、資不抵債,平均每天倒下1到2家。

▲圖:人民法院公告網截圖

重災區如廣東,最多時一個月16家房企排隊破產。由于破產案件太多,廣州中院被迫裝了全國首個“智能破產系統”。

“真正倒閉的不止這么多家”,建業集團董事長胡葆森在亞布力論壇上直言,很多房企雖然沒有垮,但已經沒有新增業務,“就是植物人狀態,這種狀態的企業已經成為多數了”。

前幾年開著法拉利沖進樓市的富豪們現在大批裸奔出逃,連上市公司、百強集團都難逃鍘刀。

寧波首富熊續強,民營500強銀億集團不堪400多億負債重壓破產重組,5萬股民哭爹罵娘;廈門地產首富黃煥明,百億上市房企明發集團停牌三年負債數百億,董事長被限制消費上不了高鐵。

上市8年的中弘股份因114億債務被迫摘牌,董事長一度辭職避禍香港;凈負債率247%的五洲國際旗下25間產業被強制拍賣,老板三天兩頭成為被告。

浙江女首富周曉光破產,江蘇豐盛的季氏兄弟去年底深陷債務違約,佳源控股沈天晴今年初因頻繁質押股權及企業負債率超八成遭機構做空,湖北首富閻志帶領卓爾集團驚險轉型,去地產化斷臂逃生。

據長江商報統計,截至今年7月,170家上市房企負債總額或已突破15萬億。2015~2016年那一波融資狂魔、拿地飛虎隊集中進入還款高峰期。

債務暴雷的,破產跑路的,被列為失信執行人的,入獄的,自殺的……越來越多企業跌入房企亂葬崗,上演著一幕幕對欲望、利益、人性與信用的大型踩踏現場。

“全寧波有460多家房產公司,今天還在的,不超過10家了?!闭ɡ椎男芾m強禁不住感嘆,(地產公司)能頑強地活到今天,很不容易。

這句話嚴格點說應該是——中小地產公司還能活到今天的,太不容易了。

2019年10月30日,胡潤研究院發布最新房地產企業家榜,榜單前十名地產企業家人均財富達到780億元,比去年上升8%;top50房企老板總財富超過1.5萬億,幾乎達到歷史最高值。

▲圖:《2019斯維登集團·胡潤房地產企業家榜》前15強

中小房企哀嚎的過去一年,龍湖吳亞軍、融創孫宏斌、卓越李華等地產大佬皆實現50%~70%的財富增值。

強者恒強,碧桂園上半年每月狂賺38.4億,萬科平均每天花4.8億搶地[4],今年前十個月,15家全國最大房企拿地面積是百強房企拿地總面積的一半。

中小房企批量赴死,超大房企騁嗜奔欲。業內預測,到2020年,前20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。

十萬地產商齊頭暴富的和諧日子過去了。沉船上的小房企們發現,前十年天上掉的餡餅,最終都是誘餌。

可這對于仍在望房興嘆的人們來說,又意味著什么呢?

參考資料:

[1]《開發商避債失蹤房子爛尾近千業主可能血本無歸》南京晨報2013年7月11日

[2]《南京一房企老板自殺身亡知情人士:債務糾紛,心灰意冷》華夏時報記者李貝貝、李未來2019年1月16日

[3]《女首富告急》AI財經社仉澤翔2018年11月02日

[4]參照中國指數研究院數據

——END——

圖片均來自網絡

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